¿Puedo comprar una casa si le debo al IRS?

Deberle al IRS no le impide automáticamente comprar una casa. A los prestamistas hipotecarios les importan dos cosas: si usted puede pagar la mensualidad y si la deuda de taxes crea un gravamen que quedaría por delante de su hipoteca. Ambas cosas tienen solución. Muchos compradores de vivienda cierran una compra mientras siguen en un plan de pagos activo con el IRS.

Los programas de préstamo Convencional, FHA, VA y USDA manejan la deuda de taxes de forma un poco distinta cada uno. El punto en común: un plan de pagos documentado con un historial de pagos a tiempo suele ser aceptable. Una deuda sin resolver y sin plan, o un gravamen fiscal federal sin subordinación, es el caso más difícil.

Cómo tratan los prestamistas hipotecarios la deuda con el IRS

• Préstamos convencionales (Fannie Mae y Freddie Mac). Ambos permiten la deuda con el IRS bajo un plan de pagos a plazos activo, y generalmente requieren al menos tres meses de pagos a tiempo documentados antes del cierre. El monto de la mensualidad se incluye en su relación deuda-ingreso.
• Préstamos FHA. FHA permite prestatarios con deuda al IRS bajo un plan de pagos a plazos por escrito, con pagos a tiempo documentados. Generalmente requiere que el plan esté activo y al corriente — pagado por al menos tres meses sin pagos atrasados.
• Préstamos VA. Los préstamos VA permiten la deuda con el IRS bajo un plan de pagos a plazos. La suscripción de VA se enfoca en el ingreso residual; el pago al IRS se convierte en un pasivo mensual que afecta la calificación.
• Préstamos USDA. USDA generalmente requiere que la deuda con el IRS esté pagada por completo o bajo un plan de pagos a plazos con historial de pagos documentado.

En todos los programas, el gravamen fiscal federal es el asunto más difícil. Un gravamen registrado se adjunta a toda propiedad — incluyendo la casa que está comprando — y los prestamistas no cerrarán sin subordinación, liberación o pago total.

Qué hacer antes de solicitar

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   Consiga las transcripciones de su cuenta del IRS

   Confirme el saldo exacto, si se ha presentado un Aviso de Gravamen Fiscal Federal, y si está en un plan de pagos activo. De todos modos los prestamistas las pedirán durante la suscripción — mejor saber de antemano qué van a ver.

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   Entre en un plan de pagos a plazos si aún no lo tiene

   Fije la mensualidad en un nivel que pueda sostener. Tres meses de pagos a tiempo antes del cierre es el umbral típico. El plan de pagos a plazos simplificado del IRS (para saldos menores a $50,000) generalmente es fácil de establecer en línea.

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   Resuelva cualquier gravamen fiscal

   Un gravamen registrado necesita subordinación (el IRS acepta quedar detrás de la nueva hipoteca), la liberación de una propiedad específica del gravamen, o el pago total. La subordinación del gravamen es el camino más común para compradores de vivienda; el IRS subordina cuando el refinanciamiento o la compra mejora la posición de cobro del gobierno.

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   Prepare el expediente que el prestamista va a pedir

   Una copia del plan de pagos a plazos, el historial de pagos (cheques cancelados o estados de cuenta bancarios), y una explicación clara de la situación de impuestos atrasados en su carta de suscripción.

Refinanciar con deuda al IRS

Refinanciar con un gravamen fiscal es posible pero requiere subordinación del gravamen. El Formulario 14134 es la solicitud del IRS para un Certificado de Subordinación de un Gravamen Fiscal Federal. La aprobación típicamente toma de 30 a 45 días. El IRS subordinará cuando el refinanciamiento sea a una tasa más baja o a un plazo más corto que mejore su capacidad de pagar la deuda de taxes — las perspectivas de cobro del gobierno mejoran, así que cooperan.

Un refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out) donde parte de los fondos se usan para pagar la deuda con el IRS es el caso de subordinación más fácil. El IRS en la práctica cambia una posición de gravamen por efectivo, lo cual es una ganancia clara para ellos.

Cuándo debería esperar

Algunas situaciones hacen que comprar una casa a corto plazo sea riesgoso:

• Su saldo de impuestos atrasados aún no ha sido evaluado formalmente y la cifra final podría ser mucho más alta de lo esperado, lo que dificulta entrar en un plan de pagos que se ajuste a su presupuesto.
• Está en medio de una auditoría, así que su responsabilidad es desconocida hasta que la auditoría se cierre. Es poco probable que los prestamistas aprueben bajo esa incertidumbre.
• Se ha presentado un gravamen fiscal y el IRS aún no ha aceptado la subordinación. La subordinación debería estar en proceso antes de buscar una casa en serio.
• Su mensualidad del plan de pagos más la nueva mensualidad de la hipoteca elevarían su relación deuda-ingreso por encima de los límites del programa — los números no cuadran, incluso con un plan activo.

El orden correcto de los pasos

Para la mayoría de los compradores con deuda al IRS, el camino más limpio es: entrar en un plan de pagos a plazos, construir de tres a seis meses de historial de pagos a tiempo, obtener transcripciones actuales para confirmar que la visión del IRS coincide con la suya, y solicitar la hipoteca con toda la documentación lista desde el principio.

Si un gravamen fiscal es un obstáculo, presente la subordinación antes de firmar un contrato por una casa. Cierres se han caído en el último momento por gravámenes sin resolver — mejor despejar el camino primero.

Hable con un profesional de resolución de taxes y con su oficial de préstamos en paralelo. Ambas partes necesitan estar de acuerdo con la estructura antes de que empiece a hacer ofertas.